Недвижимость

Может ли иностранец купить недвижимость в Украине?

Обновлено 7 ноября 2026 · Ukraine For ALL, Киев

Что может купить иностранец?

Разрешённый участок может перейти к вам по купле-продаже, аренде, дарению или мене, через выкуп участка под вашим зданием или по наследству.

А если покупать через компанию?

Компания, зарегистрированная за рубежом, может владеть несельхозземлёй в пределах населённых пунктов, если покупает там недвижимость или строит помещения для своего бизнеса в Украине, а за их пределами — если покупает недвижимость.

Украинской компании с иностранными участниками сельхозземля по-прежнему закрыта. Иностранцы даже долями в компаниях, которым принадлежит сельхозземля, владеть не могут; исключение — уставный капитал банков и других финансовых учреждений. Открыть это может только референдум, и даже тогда останутся запреты:

• государственная и коммунальная сельхозземля и паи ближе 50 км от госграницы — для компаний с иностранными участниками или бенефициарами;
• компании, участники или бенефициары которых — граждане государства, признанного Украиной агрессором;
• компании, чей бенефициар не установлен или зарегистрирован в офшорной зоне из правительственного перечня;
• лица под украинскими санкциями, которые запрещают покупку земли, и связанные с ними лица.

Как проходит покупка?

1. Получите украинский ИНН. Он нужен каждой стороне договора о недвижимости (Налоговый кодекс, п. 70.12). См. ИНН для иностранца.
2. Проверьте продавца и объект. Право собственности и обременения открыты. Проверьте и долги продавца: если он есть в Едином реестре должников, нотариус обязан отказать в удостоверении сделки (Закон № 1404-VIII, ст. 9).
3. Подпишите письменный договор у нотариуса. Продажа земельного участка, дома, квартиры или другой недвижимости всегда удостоверяется нотариально (Гражданский кодекс, ст. 657).
4. Зарегистрируйте право собственности. Право собственности на недвижимость, обременения и переход права проходят госрегистрацию. Отказ в регистрации можно обжаловать в суде.

Приезжать в Украину на подписание не нужно. Представитель подпишет по вашей доверенности. Доверенности, оформленной за границей, нужна легализация, если украинский закон или международный договор её не отменяет (Закон № 3425-XII «О нотариате», ст. 100). Подробности в материале апостиль и перевод документов.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ?

Нет. В иммиграционных правилах Украины нет категории для покупателей недвижимости. Категория инвестора требует не меньше 100 000 долларов США, вложенных в экономику Украины, и справку банка, которая показывает один из двух конкретных маршрутов денег. Маршрут описан в материале ВНЖ и ПМЖ в Украине за инвестиции.

Что меняет военное положение?

Правила собственности те же, с двумя дополнениями:

• Принудительное отчуждение для нужд государства. В условиях военного положения частное имущество могут изъять по решению военного командования, согласованному с областной или местной администрацией, а в районах боевых действий — по решению одного военного командования. Собственник имеет право на полную компенсацию, заранее или, если это невозможно, после (Закон № 4765-VI, ст. 3, 4).
• Страхование. С 2026 года бюджет оплачивает часть премии за военный риск при страховании имущества бизнеса, в пределах лимитов из материала страхование инвестиции от военных рисков.

Военное положение последний раз продлено на 90 суток с 05:30 31 октября 2026 года.

Где спотыкаются

• Нет ИНН в день сделки. Без него нотариус сделку не завершит.
• Участок оказывается сельхозназначения. Что может иметь иностранец, решает целевое назначение земли, как бы участок ни использовался на деле.
• Скрытые долги продавца. Запись в Едином реестре должников останавливает сделку у нотариуса. Проверьте реестр до любой оплаты.
• Документы из-за границы. Доверенность, удостоверенная за рубежом без легализации там, где она нужна, у нотариуса не пройдёт.
• Покупка не через ту структуру. Компания с иностранными участниками, которой потом понадобится сельхозземля, заблокирована, несмотря на украинскую регистрацию.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить квартиру в Киеве?

Да. Дома, квартиры и помещения для иностранцев открыты. Договор удостоверяет нотариус, право собственности регистрирует государство.

Может ли иностранец купить землю в Украине?

Только несельхозземлю: в пределах населённых пунктов или за их пределами под зданием, которым иностранец владеет. Сельхозземля доступна гражданам Украины, украинским компаниям граждан, государству и громадам.

Может ли иностранец унаследовать сельхозземлю?

Да, и затем её нужно продать в течение года.

Нужно ли быть в Украине при подписании?

Нет. Представитель подпишет за вас по доверенности. Доверенность, удостоверенную за рубежом, принимают после легализации или без неё, если украинский закон или международный договор её отменяет.

Даёт ли покупка недвижимости вид на жительство?

Нет. Иммиграция за инвестиции требует 100 000 долларов США, вложенных в экономику Украины и подтверждённых справкой банка.