Нерухомість

Чи може іноземець купити нерухомість в Україні?

Оновлено 7 листопада 2026 · Ukraine For ALL, Київ

Що може купити іноземець?

Дозволену ділянку можна отримати купівлею, орендою, даруванням чи міною, викупом ділянки під своєю будівлею або в спадщину.

А якщо купувати через компанію?

Компанія, зареєстрована за кордоном, може володіти несільськогосподарською землею в населених пунктах, коли купує там нерухомість або будує приміщення для свого бізнесу в Україні, а за межами населених пунктів — коли купує нерухомість.

Українській компанії з іноземними учасниками сільгоспземля закрита. Іноземці не можуть навіть мати частки в компаніях, яким належить сільськогосподарська земля; виняток — статутний капітал банків та інших фінансових установ. Відкрити це може лише референдум, і навіть тоді частина заборон лишиться:

• державна і комунальна сільгоспземля, а також земельні частки ближче ніж 50 км від державного кордону — для компаній з іноземними учасниками чи бенефіціарами;
• компанії, учасники чи бенефіціари яких є громадянами держави, яку Україна визнає агресором;
• компанії, бенефіціара яких не встановлено або який зареєстрований в офшорній зоні з урядового переліку;
• особи під українськими санкціями із забороною купувати землю та пов'язані з ними особи.

Як відбувається купівля?

1. Отримайте український податковий номер. Він потрібен кожній стороні договору щодо нерухомості (Податковий кодекс, п. 70.12). Див. податковий номер для іноземця.
2. Перевірте продавця й об'єкт. Право власності та обтяження відкриті. Перевірте й борги продавця: якщо він є в Єдиному реєстрі боржників, нотаріус зобов'язаний відмовити в посвідченні продажу (Закон № 1404-VIII, ст. 9).
3. Підпишіть письмовий договір у нотаріуса. Продаж ділянки, будинку, квартири чи іншої нерухомості посвідчується нотаріально (Цивільний кодекс, ст. 657).
4. Зареєструйте право власності. Право власності, обтяження і перехід права проходять державну реєстрацію. Відмову в реєстрації можна оскаржити в суді.

Бути в Україні на підписанні необов'язково. Представник підпише за вашою довіреністю. Довіреність, оформлена за кордоном, потребує легалізації, якщо українське законодавство чи міжнародний договір її не скасовує (Закон № 3425-XII «Про нотаріат», ст. 100). Деталі — у матеріалі апостиль і переклад документів.

Чи дає купівля нерухомості посвідку?

Сама по собі — ні. Окремої імміграційної категорії для покупців нерухомості в Україні немає. Категорія інвестора вимагає щонайменше 100 000 доларів, вкладених в економіку України, і довідку банку, яка підтверджує один із двох визначених шляхів руху грошей. Шлях описано в матеріалі посвідка на проживання за інвестиції.

Що змінює воєнний стан?

Правила власності ті самі, з двома доповненнями:

• Примусове відчуження для потреб держави. Під час воєнного стану приватне майно можуть відчужити за рішенням військового командування, погодженим з обласною або місцевою адміністрацією, а в районах бойових дій — за рішенням самого командування. Власник має право на повну компенсацію наперед, а якщо це неможливо — згодом (Закон № 4765-VI, ст. 3, 4).
• Страхування. З 2026 року бюджет оплачує частину премії за воєнний ризик у страхуванні майна бізнесу, у межах, описаних у матеріалі страхування інвестиції від воєнних ризиків.

Воєнний стан востаннє продовжено на 90 діб з 05:30 31 жовтня 2026 року.

Де люди спотикаються

• Немає податкового номера в день угоди. Без нього нотаріус угоду не завершить.
• Ділянка виявилася сільськогосподарською. Що може належати іноземцю, вирішує цільове призначення землі, а фактичне використання ділянки на це не впливає.
• Прихований борг продавця. Запис у Єдиному реєстрі боржників зупиняє продаж у нотаріуса. Перевірте це до будь-якої оплати.
• Документи з-за кордону. Довіреність, посвідчена за кордоном без потрібної легалізації, нотаріуса не пройде.
• Купівля не через ту структуру. Компанія з іноземними учасниками, яка згодом захоче сільгоспземлю, її не отримає, хоч би де була зареєстрована.

Часті питання

Чи може іноземець купити квартиру в Києві?

Так. Будинки, квартири і приміщення іноземцям доступні. Договір посвідчує нотаріус, право власності реєструє держава.

Чи може іноземець купити землю в Україні?

Лише несільськогосподарську: у населених пунктах або за їхніми межами під будівлею, яка йому належить. Сільгоспземля доступна лише громадянам України, українським компаніям громадян, державі й громадам.

Чи може іноземець успадкувати сільгоспземлю?

Так, але потім її треба продати протягом року.

Чи треба бути в Україні, щоб підписати договір?

Ні. Представник підпише за вас за довіреністю. Довіреність, посвідчену за кордоном, приймають після легалізації або без неї, якщо це передбачає українське законодавство чи міжнародний договір.

Чи дає купівля нерухомості посвідку на проживання?

Сама по собі — ні. Посвідка за інвестиції вимагає 100 000 доларів, вкладених в економіку України, і довідку банку.